Proses Penilaian

B. Gross Income Multiplier (GIM)

GIM – Konsep Umum
Suatu property dapat menghasilkan pendapatan kotor sebesar Rp 100jt/thn kemudian dijual, laku dengan harga Rp 800 jt maka :

GIM = Rp. 800 Juta / Rp 100 Juta

GIM = 8

Dari kasus diatas, GIM sebesar 8 berarti harga jual properti tsb adalah 8x (8 kali) pendapatan kotor per tahunnya. GIM sering adiartikan sebagai pengali pendapatan kotor. Sedangkan untuk pengali sewa kotor, sering diistilahkan dengan GRM (Gross Rent Multiplier)


Prosedur Penerapan Penilaian dengan GIM

Nilai suatu properti diperoleh dgn mengalikan pendapatan kotor tahunan yg diharapkan (expected annual gross income) dgn GIM yg diperoleh dari data penjualan properti pembanding
Atau, jika dinyatakan dlm rumus:

V = GI X GIM

Anda diminta menilai sebuah ruko yg disewakan. Ruko tersebut diperkirakan dapat menghasilkan pendapatan kotor per tahun sebesar Rp 100 juta. GIM dari data pembanding (ruko-ruko yg disewakan) adalah 6.50

V = GI x GIM
= Rp 100 jt x 6.5
= Rp 650 jt

Jadi dengan menggunakan GIM, nilai ruko tersebut adalah Rp 650 jt

Contoh properti yg menghasilkan pendapatan:
- Ruko/toko yg disewakan
- Rumah tinggal yg dikontrakkan
- Hotel
- Gedung perkantoran
- Apartemen yg disewakan
- Perkebunan kelapa sawit (contoh-contoh perhitungan akan disampaikan kemudian pada Galleri Penilaian)


A. Kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization Method)

Kapitalisasi langsung merupakan bagian dari pendekatan kapitalisasi pendapatan yang didasarkan pada konsep nilai kini (present value) yang digunakan untuk properti yang menghasilkan pendapatan yang bersifat lebih rumit (hotel, perkantoran). Akan tetapi, metode ini hanya dapat digunakan untuk properti yg sdh mapan dan dlm keadaan perekonomian yg stabil Serta menghasilkan pendapatan yang tetap secara terus menerus pada jangka waktu yang sangat lama (Perpetuity).

Konsep Jumlah Nilai Kini
Nilai property merupakan jumlah nilai kini (present value) dari seluruh pendapatan property yang akan diperoleh di masa mendatang, didiskon dengan suatu tingkat diskonto (r)

Penyederhanaan
Dengan 2 asumsi:
§ Pendapatan konstan (I1 = I2 = I3 = In)
§ Umur properti tak terhingga (n = ¥)

Maka rumus:

V = I / R

Digunakan bila :- Pendapatan bersih pertahun dianggap tetap, tidak pernah berubah

- Lamanya investasi sifatnya tak terhingga atau menerus (Perpetuity)

V = I / R

V = Nilai Pasar Properti (Rp)

I = Pendapatan Bersih Tahunan (Rp)

R = Tingkat Kapitalisasi (%)