Dalam Metode Kalkulasi biaya, Nilai properti (Tanah dan Bangunan) diperoleh dengan menganggap tanah sebagi tanah kosong, nilai tanah dihitung dengan menggunakan metode perbandingan data pasar (market data approach). Sedangkan nilai bangunan dihitung dengan metode kalkulasi Biaya. Nilai pasar bangunan dihitung dengan menghitung biaya reproduksi baru (RCN) bangunan pada saat penilaian dikurangi penyusutan.
Rumus Umum :
Nilai Properti = Nilai Tanah + ( Biaya Reproduksi Baru (RCN)-Penyusutan)
Langkah-langkah yang diperlukan:
► Hitung nilai tanah dengan perbandingan data pasar, dengan menganggap tanh sebagai tanah
Rumus Umum :
Nilai Properti = Nilai Tanah + ( Biaya Reproduksi Baru (RCN)-Penyusutan)
Langkah-langkah yang diperlukan:
► Hitung nilai tanah dengan perbandingan data pasar, dengan menganggap tanh sebagai tanah
kosong dan tersedia untuk dikembangkan sesuai dengan prinsip Highest and Best Use
► Hitung biaya realisasi baru dari bangunan & prasarana
► Hitung semua penyusutan oleh semua penyebab (fisik, fungsional dan ekonomis)
► Kurangi biaya realisasi baru dengan besarnya penyusutan akan diperoleh nilai pasar
► Hitung biaya realisasi baru dari bangunan & prasarana
► Hitung semua penyusutan oleh semua penyebab (fisik, fungsional dan ekonomis)
► Kurangi biaya realisasi baru dengan besarnya penyusutan akan diperoleh nilai pasar
bangunan
► Nilai pasar tanah di tambah nilai pasar bangunan sama dengan nilai properti dengan
► Nilai pasar tanah di tambah nilai pasar bangunan sama dengan nilai properti dengan
methode pendekatan biaya
Menghitung Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)
Dalam menghitung biaya pengganti baru terdapat 4 macam metode yang dapat digunakan, yaitu
1. Metode survey kuantitas (quantity survey method)
2. Metode unit terpasang (unit inplace method)
3. Methode meter persegi (square meter method)
4. Metode Index biaya (Index method)
Menghitung Penyusutan Bangunan/Depresiasi
Penyusutan adalah pengurangan nilai dari biaya pembuatan baru. Dalam melakukan penilaian dengan pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach), diperlukan suatu tahapan yang cukup penting, yaitu memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi dari bangunan untuk dapat memperoleh nilai pasar dari bangunan atau nilai pasar dari properti yang dinilai. Depresiasi dari bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur bangunan saja, tetapi juga keadaan bangunan, walaupun bangunan dalam keadaan 100% baru. Karena dalam penilaian yang kita tentukan adalah nilai bangunan bukan biaya membangun baru bangunan. Ingat bahwa biaya membangun bangunan tidak sama dengan nilai bangunan. Bangunan akan mempunyai nilai bila bangunan tersebut mempunyai kegunaan bagi manusia.
Terdapat 3 Macam Penyusutan/Depresiasi bangunan, yaitu :
Menghitung Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)
Dalam menghitung biaya pengganti baru terdapat 4 macam metode yang dapat digunakan, yaitu
1. Metode survey kuantitas (quantity survey method)
2. Metode unit terpasang (unit inplace method)
3. Methode meter persegi (square meter method)
4. Metode Index biaya (Index method)
Menghitung Penyusutan Bangunan/Depresiasi
Penyusutan adalah pengurangan nilai dari biaya pembuatan baru. Dalam melakukan penilaian dengan pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach), diperlukan suatu tahapan yang cukup penting, yaitu memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi dari bangunan untuk dapat memperoleh nilai pasar dari bangunan atau nilai pasar dari properti yang dinilai. Depresiasi dari bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur bangunan saja, tetapi juga keadaan bangunan, walaupun bangunan dalam keadaan 100% baru. Karena dalam penilaian yang kita tentukan adalah nilai bangunan bukan biaya membangun baru bangunan. Ingat bahwa biaya membangun bangunan tidak sama dengan nilai bangunan. Bangunan akan mempunyai nilai bila bangunan tersebut mempunyai kegunaan bagi manusia.
Terdapat 3 Macam Penyusutan/Depresiasi bangunan, yaitu :
- Kerusakan fisik (physcal deterioration)
contohnya rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada strukturnya
- Kemunduran Fungsional (functional obsolescence)
contohnya, perencanaan yang kurang baik, ketidakseimbangan yang berhubungan
dengan ukuran, model, bentuk, umur dan lainnya
- Kemunduran Ekonomic (economic obsolescence)
contohnya perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah dan peraturan lain yg
- Kemunduran Ekonomic (economic obsolescence)
contohnya perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah dan peraturan lain yg
membatasi peruntukan dan lain-lain.
Ditinjau dari sumber penyusutan, penyusutan fisik dan kemunduran fungsional dipengaruhi dari dalam (internal) sedangkan kemunduran ekonomis dari luar properti (external)
Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan
1. Kerusakan fisik
umur efektif
Penyusutan fisik = --------------------- X 100%
umur manfaat
2. Kemunduran fungsional & ekonomis
3. Kemunduran fungsional / kemunduran ekonomis =
% kemunduran fungsional/ekonomis X (100% - %penyusutan fisik)
Ditinjau dari sumber penyusutan, penyusutan fisik dan kemunduran fungsional dipengaruhi dari dalam (internal) sedangkan kemunduran ekonomis dari luar properti (external)
Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan
1. Kerusakan fisik
umur efektif
Penyusutan fisik = --------------------- X 100%
umur manfaat
2. Kemunduran fungsional & ekonomis
3. Kemunduran fungsional / kemunduran ekonomis =
% kemunduran fungsional/ekonomis X (100% - %penyusutan fisik)
