Proses Penilaian

Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach) berdasarkan pada pola pikir hubungan antara pendapatan dari properti dan nilai dari properti itu sendiri.

Nilai dari properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk menghasilkan keuntungan. Metode ini dikenal juga sebagai metode kapitalisasi karena pendapatan bersih yang dihasilkan oleh suatu properti dikapitalisasi menjadi nilai kini melalui perhitungan matematis yang disebut dengan kapitalisasi

Formula yang mendasari metode ini adalah

I
V = ---------

R

Dimana, V= Nilai, I = Pendapatan, R= tingkat bunga

Tahapan proses penilaian dengan metode pendekatan kapitalisasi pendapatan adalah sebagai berikut :

1. Menghitung pendapatan kotor dari property (Gross income potensial)
2. Pendapatan kotor dikurangi kekosongan & kerugian gedung
3. Diperoleh pendapatan kotor efektif (efektif gross income)
4. Pendapatan kotor efektif dikurangi biaya operasional (operating expenses)
5. Diperoleh pendapatan bersih property (net operating income)
6. Diproses dengan :

- Teknik penyisaan tanah

- Teknik penyisaan bangunan

- Teknik penyisaan properti


Atau dapat disimpulkan langkah-langkah dasar yang dilakukan, yaitu :

1. Menghitung pendapatan kotor

2. Menghitung biaya-biaya

3. Menghitung Pendapatan bersih tahunan

4. Proses kapitalisasi

Metode kapitalisasi pendapatan dapat menggunakan beberapa cara, yaitu :

1. GIM (gros income multiplier)
2. Metode Arus kas (discounted cash flow)
3, Metode Pengembangan Tanah (land development method)
4. Teknik Penyisaan (the residual method)

Dalam Metode Kalkulasi biaya, Nilai properti (Tanah dan Bangunan) diperoleh dengan menganggap tanah sebagi tanah kosong, nilai tanah dihitung dengan menggunakan metode perbandingan data pasar (market data approach). Sedangkan nilai bangunan dihitung dengan metode kalkulasi Biaya. Nilai pasar bangunan dihitung dengan menghitung biaya reproduksi baru (RCN) bangunan pada saat penilaian dikurangi penyusutan.

Rumus Umum :
Nilai Properti = Nilai Tanah + ( Biaya Reproduksi Baru (RCN)-Penyusutan)


Langkah-langkah yang diperlukan:
► Hitung nilai tanah dengan perbandingan data pasar, dengan menganggap tanh sebagai tanah

kosong dan tersedia untuk dikembangkan sesuai dengan prinsip Highest and Best Use
► Hitung biaya realisasi baru dari bangunan & prasarana
► Hitung semua penyusutan oleh semua penyebab (fisik, fungsional dan ekonomis)
► Kurangi biaya realisasi baru dengan besarnya penyusutan akan diperoleh nilai pasar

bangunan
► Nilai pasar tanah di tambah nilai pasar bangunan sama dengan nilai properti dengan

methode pendekatan biaya



Menghitung Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)
Dalam menghitung biaya pengganti baru terdapat 4 macam metode yang dapat digunakan, yaitu

1. Metode survey kuantitas (quantity survey method)
2. Metode unit terpasang (unit inplace method)
3. Methode meter persegi (square meter method)
4. Metode Index biaya (Index method)

Menghitung Penyusutan Bangunan/Depresiasi
Penyusutan adalah pengurangan nilai dari biaya pembuatan baru. Dalam melakukan penilaian dengan pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach), diperlukan suatu tahapan yang cukup penting, yaitu memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi dari bangunan untuk dapat memperoleh nilai pasar dari bangunan atau nilai pasar dari properti yang dinilai. Depresiasi dari bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur bangunan saja, tetapi juga keadaan bangunan, walaupun bangunan dalam keadaan 100% baru. Karena dalam penilaian yang kita tentukan adalah nilai bangunan bukan biaya membangun baru bangunan. Ingat bahwa biaya membangun bangunan tidak sama dengan nilai bangunan. Bangunan akan mempunyai nilai bila bangunan tersebut mempunyai kegunaan bagi manusia.

Terdapat 3 Macam Penyusutan/Depresiasi bangunan, yaitu :

- Kerusakan fisik (physcal deterioration)
contohnya rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada strukturnya
- Kemunduran Fungsional (functional obsolescence)
contohnya, perencanaan yang kurang baik, ketidakseimbangan yang berhubungan

dengan ukuran, model, bentuk, umur dan lainnya
- Kemunduran Ekonomic (economic obsolescence)
contohnya perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah dan peraturan lain yg

membatasi peruntukan dan lain-lain.

Ditinjau dari sumber penyusutan, penyusutan fisik dan kemunduran fungsional dipengaruhi dari dalam (internal) sedangkan kemunduran ekonomis dari luar properti (external)

Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan
1. Kerusakan fisik
umur efektif
Penyusutan fisik = --------------------- X 100%
umur manfaat

2. Kemunduran fungsional & ekonomis

3. Kemunduran fungsional / kemunduran ekonomis =
% kemunduran fungsional/ekonomis X (100% - %penyusutan fisik)

Metode Penilaian dibagi menjadi 3 kelompok :
- Metode Perbandingan Data Pasar (Market Data Approcah)
- Metode Kalkulasi Biaya (Cost Approach)
- Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Metode Perbandingan Data Pasar (Market Data Approcah)
Metode perbandingan data pasar atau sering disebut juga sebagai metode perbandingan harga jual (sales comparation method) atau metode perbandingan data langsung (direct market comparation method) adalah metode penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan secara langsung properti yang dinilai dengan data properti yang sejenis yaitu dengan cara Penilai harus mendapat 3 atau lebih data banding yang telah terjual atau sedang ditawarkan untuk dijual yang sejenis terhadap properti yang akan dinilai kemudian dibuat penyesuaiannya terhadap property yang dinilai

Harga Jual Property yang sebanding +/- penyesuaian = Indikasi Nilai dari property

Langkah-langkah yang diperlukan dalam metode ini adalah :
1. Tahap Pengumpulan data
Kumpulan data dicatat dalam buku data. Sumber-sumber data dpt dihimpun dari :
- Broker
- Developer
- Iklan, surat kabar, majalah, papan pengumuman (langsung tinjau kelokasi)
- Arsip hasil penilaian
- Investor

2. Tahap Analisa data
Data yang dipergunakan harus memenuhi syarat-syarat dibawah ini, yaitu :
- Data tersebut diperoleh dari transaksi jual beli tanpa paksaan
- Data transaksi Jual beli yang belum lama berlangsung
- Data jual beli tersebut harus punya kesamaan dalam hal peruntukan, bentuk tanah,

lokasi yang sejenis, sifat-sifat fisik & sosial, ukuran/luas, cara jual beli

3. Tahap Penyesuaian
Penyesuaian untuk perbedaan yang ada, berdasarkan pada waktu, lokasi dan lainnya.

Metode Penyesuaian
Metode dalam tahap penyesuaian ini terdapat 3 macam metode, yaitu:
1. Metoda tambah kurang (Pluses and minuses method)
Artinya penyesuaian langsung dibandingkan secara keseluruhan kelebihan dan kekurangan

dengan data-data pembanding yang ada.

Data 1 Data 2 Data 3
Harga jual Rp. 100 jt Rp. 108 jt Rp. 98 jt
Nilai indikasi Rp.104 jt Rp. 106 jt Rp. 102 jt
Penyesuaian dilakukan dengan cara pembebanan.
Misalnya: Properti yang paling mendekati adalah no.2 diambil 40% no. 1 & 3 = 30%

Jadi Nilai Pasar :
30% x 104 jt = 31.200.000
40% x 106 jt = 42.400.000
30% x 102 jt = 30.000.000
104.200.000

2. Metode jumlah rupiah (Rupiah Amount Method)

Data 1 Data 2 Data 3
Harga jual Rp. 100 jt Rp. 108 jt Rp. 98 jt
Penyesuaian
Waktu + 5 j 0 + 8 jt
Lokasi - 1 jt 0 0
Ukuran 0 0 - 4 jt
Kondisi perlengkap 0 0 0
Mutu bangunan 0 - 2 jt 0

Total penyesuaian + Rp. 4 jt -Rp. 2 jt Rp. 4 jt
Nilai indikasi Rp. 104 jt Rp. 106 jt Rp. 102 jt

Dengan cara pembebanan :

Nilai Pasar:
30% x Rp. 104 jt = Rp. 31.200.000
40% X Rp. 106 jt = Rp. 42.400.000
30% x Rp. 102 jt = Rp. 30.000.000
= Rp.104.200.000

2. Metode Persentase (Percentage Method)

Data 1 Data 2 Data 3
Harga jual Rp. 100 jt Rp. 108 jt Rp. 98 jt
Penyesuaian
Waktu 5% 0% 8%
Lokasi -1% 0% 0%
Ukuran 0% 0% -4%
% Kondisi pelengkap 0% 0% 0%
Mutu bangunan 0% -4% 0%

Total penyesuaian 4% -4% 4%
Nilai indikasi Rp. 104 jt Rp. 105.840 jt Rp.101.920 jt
Dengan cara pembebanan :
Nilai Pasar yang wajar:
30% x Rp. 104 jt = Rp. 31.200.000
40% x Rp. 105.840 jt = Rp. 42.336.000
30% x Rp. 101.920 jt = Rp. 30.429.000
= Rp. 104.000.000

Keuntungan dari Pendekatan Data Pasar
1. Mudah dalam penggunaan
2. Sangat akurat terutama jika properti pembanding benar-benar mirip dengan properti yang

akan dinilai
3. Sangat cocok untuk penilaian tanah kosong

Kelemahan dari Pendekatan Data Pasar
1. Karena tidak ada 2 properti yang persis sama, maka semua perbedaan harus

dipertimbangkan
2. Jika salah satu pihak (penjual/pembeli) kurang mengetahui harga pasar, maka kemungkinan

nilai yang mereka terima tidak mencerminkan nilai yang sebenarnya.
3. Sedikit kegunaannya untuk properti yang menghasilkan pendapatan
4. Subyektifitas memegang peranan penting. Penilai yang belum berpengalaman dapat

memberikan penyesuaian yang salah.